Cijene nekretnina i dalje rastu: ovo su najskuplji gradovi za kupnju stana

Hrvatsko tržište nekretnina u 2025. godini zabilježilo je snažno usporavanje. Prema podacima Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, ostvareno je 88.395 kupoprodaja nekretnina, što je 21,7 posto manje nego godinu ranije. Istodobno, ukupna vrijednost prodanih nekretnina iznosila je 7,67 milijardi eura, odnosno oko osam posto hrvatskog BDP-a.

Riječ je o nastavku pada aktivnosti na tržištu jer je i 2024. godine broj kupoprodaja bio manji za gotovo deset posto, nakon tek simboličnog rasta zabilježenog 2023. godine.

Iako je broj transakcija osjetno pao, tržište nekretnina i dalje zadržava velik udio u gospodarstvu, a najveći dio vrijednosti otpada na stanove.

Stanovi nose gotovo polovicu tržišta

Najveći dio ukupne vrijednosti svih kupoprodajnih ugovora odnosio se na stanove i apartmane, koji čine čak 45 posto ukupnog prometa. Slijede građevinska zemljišta s udjelom od 17,1 posto te obiteljske kuće sa 16,3 posto.

Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u odnosu na prethodnu godinu pala je za gotovo 17 posto, što pokazuje da se tržište hladi, ali da interes za stambene kvadrate i dalje ostaje snažan, osobito u urbanim i obalnim sredinama.

Zagreb i dalje prednjači po prometu, ali ne i po cijenama

Najviše kupoprodaja ostvareno je u Zagrebu, gdje je zabilježeno 13.126 transakcija. Slijede Zadar, Rijeka, Osijek i Split, pri čemu se najveći dio prometa odnosi upravo na stanove i apartmane.

Iz Ministarstva upozoravaju da je promet izrazito koncentriran – čak 60 posto svih kupoprodaja, izuzme li se Zagreb, odvija se u samo petini gradova i općina. To jasno pokazuje duboke razlike u gospodarskoj aktivnosti i razvijenosti među hrvatskim regijama.

Rast cijena u velikim gradovima dodatno je pojačao potražnju za stanovima u njihovoj okolici, pa tako gradovi poput Dugog Sela, Viškova ili Solina bilježe veći interes kupaca zbog nižih cijena i blizine urbanih središta. Upravo ta područja često bilježe i pozitivan demografski trend.

Split ima najskuplje stanove u Hrvatskoj

Iako Zagreb ostaje najveće tržište, najskuplji stanovi u Hrvatskoj više nisu u glavnom gradu. Najviša medijalna cijena stana ili apartmana u 2025. godini zabilježena je u Splitu, gdje je kvadrat dosegnuo 4068 eura.

Odmah iza Splita nalaze se Dubrovnik s 3921 eurom po četvornom metru i Opatija s 3830 eura. Visoke cijene bilježe i Lovran, Malinska-Dubašnica, Umag, Punat i Baška, gdje su se kvadrati prodavali za više od 3500 eura.

U nizu turistički atraktivnih mjesta – od Primoštena i Krka do Rovinja i Malog Lošinja – cijene su također premašile 3000 eura po četvornom metru.

Zagreb je, s medijalnom cijenom od 2229 eura za kvadrat, ostao daleko iza vodećih obalnih destinacija te se našao u skupini gradova gdje se cijene kreću između 2500 i 3000 eura. Unatoč tome, Zagreb je jedini kontinentalni grad u tom cjenovnom razredu.

S druge strane, najniže cijene stanova zabilježene su u Vrbovskom i Ogulinu, gdje se kvadrat mogao kupiti za manje od 750 eura.

Najamnine najviše u Zagrebu

Kada je riječ o najmu, najveći broj ugovora ponovno je realiziran u Zagrebu. U glavnom gradu sklopljeno je gotovo 31 tisuća ugovora o najmu te više od 8500 ugovora o zakupu.

Najviša medijalna cijena najma također je zabilježena u Zagrebu, gdje se za četvorni metar plaćalo 12,8 eura. Vrlo blizu su Dubrovačko-neretvanska i Splitsko-dalmatinska županija s cijenama iznad 12 eura po kvadratu.

Najniže cijene najma bilježe Gospić i Čakovec, gdje se kvadrat iznajmljivao po višestruko nižim iznosima.

Obala postaje nedostižna domaćem stanovništvu

Podaci o priuštivosti stanovanja pokazuju da je kupnja nekretnine na obali za prosječne građane postala iznimno zahtjevna. U 28 gradova i općina za jedan četvorni metar stana potrebno je izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka.

Najlošija situacija je u Kukljici, Baški, Vrsaru, Rovinju i Bolu, gdje su cijene kvadrata dosegnule razine koje lokalnom stanovništvu ozbiljno otežavaju kupnju nekretnine.

Nasuprot tome, najpriuštiviji stanovi bili su u Iloku, Plitvičkim Jezerima, Kninu, Dardi i Pakracu, uglavnom u gradovima kontinentalne Hrvatske.

Zagreb se prema ovom pokazatelju nalazi tek na 88. mjestu, što znači da su građani s prosječnim godišnjim neto dohotkom mogli kupiti svega 5,2 četvorna metra stambenog prostora.

U nekim općinama troškovi stanovanja veći su od prihoda

Posebno zabrinjava analiza troškova stanovanja u odnosu na prihode kućanstva s dvije prosječne plaće. U dijelu obalnih općina troškovi stanovanja premašuju čak i ukupni dohodak.

Ekstreman primjer je Kukljica, gdje bi kućanstvo za podmirenje troškova stanovanja moralo izdvojiti više od cjelokupnog prihoda. Vrlo visoki udjeli zabilježeni su i u Baški, Vrsaru, Bolu, Novalji i Rovinju.

U velikom broju priobalnih sredina troškovi stanovanja “pojedu” između 60 i 80 posto ukupnog dohotka kućanstva, čak i kada oba člana rade za prosječnu plaću.

S druge strane, najniži udio troškova stanovanja bilježi se u kontinentalnoj Hrvatskoj, ponajviše u Plitvičkim Jezerima, Iloku, Kninu i Pakracu.

Građevinsko zemljište najskuplje u Dubrovniku, poslovni prostori u Rovinju

Na tržištu građevinskog zemljišta najviše cijene ponovno su zabilježene na Jadranu. Najskuplje građevinsko zemljište prodavalo se u Dubrovniku, gdje je medijalna cijena dosegla 258 eura po četvornom metru.

Najviše cijene poslovnih prostora zabilježene su u Rovinju, gdje je kvadrat dosegnuo čak 3942 eura. Odmah iza su Dubrovnik i Split, dok se među skupljim gradovima nalaze Makarska, Velika Gorica i Zagreb.

Zagreb je zabilježio medijalnu cijenu poslovnog prostora od 1990 eura po četvornom metru, dok su znatno niže cijene zabilježene u Vinkovcima i Metkoviću.

Tržište se hladi, ali cijene ne padaju

Iako broj kupoprodaja nekretnina osjetno pada, cijene u najatraktivnijim dijelovima Hrvatske i dalje rastu ili ostaju vrlo visoke. Najizraženiji pritisak prisutan je na obali, gdje turizam i potražnja za apartmanima dodatno guraju cijene prema gore.

To znači da se tržište nekretnina formalno hladi, ali za građane koji žele riješiti stambeno pitanje situacija je sve teža – osobito u priobalju, gdje kvadrati postaju luksuz, a troškovi stanovanja gutaju većinu kućnih prihoda.